Потребители жилья закончились
Трудно сказать, горькая шутка это или просто следствие искажения восприятия объективной реальности через призму слегка депрессивного сознания, а то и вовсе — осторожный скепсис, высказанный на днях председателем комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ Андреем Широковым. Но площадка, где прозвучало его мнение, была солидной — VI Международный форум «Стратегия развития жилищного строительства в России».
Право слово, а разве у нас был массовый покупатель жилья за последние 10 лет? У нас было до кризиса увеличение (и резкое, локомотивом потянувшее цены в гору) продаж жилья. Но кто его скупал с котлована десятками квартир? Разве граждане резко подтянулись скупать непостроенные еще жилые метры в Москве по 3000 долларов за метр (ох, да когда это было то, в 2005 году). А сейчас на дворе 2011-й. Сколько воды утекло.
Но прежде всего утекла легкая венчурная прибыльность от инвестиций, которой и пользовались коммерческие банке на рынке недвижимости, срубая маржу с недвижимости, искусственно создавая видимость ажиотажного спроса. Сначала банк скупает квартиры с котлована в доме, через год их получает (в среднем на 20-30 процентов ниже рыночной стоимости к моменту сдачи дома). Банк никому взяток за стройку не платит, и вообще сам по себе приобретателем открыто не выступает, так, какие-то граждане выступили в качестве соинвесторов и сразу купили с котлована половину дома.
Зачем, знают многие, но все знают и вторую составляющую маржи. Взяв квартиру по стоимости $2500 за метр, на стадии приема дома и возможности заселения банк уже имеет при продаже по цене $3000 за метр (а они так и росли в те годы) 20% чистой прибыли. За год, не хило. Но где найти покупателей среднекачественного жилья в Москве по такой цене? Так есть же ипотека. Точно! Мы вам легко и быстро оформим ипотеку, но при условии — наши эксперты должны дать заключение по покупаемой квартире (мол, сколько она реально стоит, если что). Ой, ай, да эта в хрущевке, да если что мы замучаемся ее продавать. Нет, вот есть отличный дом — пошукайте там, говорят, выгодные цены, хорошие квартиры, можно поторговаться, там мы знаем стоимость тех квартир (сами же их и скупили), под них ипотеку дадим вам легко.
Минуточку, ипотека — это еще каждый год по 20-25 процентов (и проценты вперед, будьте любезны). Таким образом маржа банка от приобретения жилья с котлована увеличивается еще вдвое (а то и в два с половиной раза). Итого имеем — вложили за метр $2500, на выходе планируемое возвращение (постепенно) 40-50 процентов. Пожалуй, в Кельне или Нью-Йорке такие цифры уже никому даже не снятся. Кхехх, так куда же делся покупатель? Почему не идет за выгодным ипотечным кредитом под 15% годовых? А он был ли, именно массовый живой реальный приобретатель жилья? Конечно был, но не в тех масштабах, чтобы из-за него шкала стоимости жилого метра в год прибавляла по 20%, а то и с лишком. Так что — не покупатель кончился, а источник маржи истощился, цены не растут, скучно с таким товаром работать стало. Пора на Таити…
Таити, Таити, нас и здесь, в Украине неплохо кормят строительные лицензии киев. Для тех, кто строить и продавать построенное умеет, разумеется. В России тоже умеют строить и продавать, но вот воспоминания о марже, это как артист ностальгирует по аплодисментам. Перед полупустым залом ни за что не выйду. Вот и нас — без маржи не станем, думают в банках. Закончились в РФ потребители жилья.